产品篇

　　买房子买什么？除了地段外，就是产品本身了。无论是居住还是投资，无论是住宅还是商业，最终都要回到产品本身上来。放眼2006年楼市，楼市产品又呈现怎样的特点呢？

　　预言一　住宅持续供需错位

　　买房人想买面积小、总价低的，但市场上的房子却越来越大，总价越来越高，2005年，这种矛盾就已经很突出了。2006年，这个矛盾会更加突出。

　　据北京中原统计数据显示，从2002年开始，单价在5000元以上的住宅项目在市场上的供应量已经从50.4%上升到2005年1-10月份的63.6%，预计这种上升趋势在2006年还将持续。

　　调查数据显示，约69%的人购房总价要求在50万元以下。由北京市房地产信息网的统计数据可以看出，目前住宅市场上的户型供应以120-160平方米为主，而市场需求的主要户型面积在80-100平方米之间。中低端市场出现了明显供不应求的局面，房地产市场面临结构性矛盾，这种矛盾短时间内不能解决。

　　预言二　低密度住宅成热点

　　四环内土地越来越少，2005年，供应的土地，85%以上位于四环外，12%的土地在五环外。因此消费者必然更加关注临近四环的土地和发展较成熟的近郊地区的产品，比如朝北板块、通州板块、亦庄板块、亚北板块等板块的产品。

　　以亦庄为例，随着马驹桥C2地块天价决出最终归属，亦庄地产随之升温。购房者除了看重地段外，还看好产品特色。比如位于亦庄的项目“样本”推出的情景洋房，采用了自然与城市结合的小镇风范，通过层层退台式的露台、空中庭院、情景阳光房、宽达8米的横向客厅、别墅化入户方式、二元融合园林景观等六大元素的巧妙融合，把情景和洋房密切结合起来。目前销售状况很好。

　　预言三　产品主义盛行

　　2006年，产品主义将更为盛行。这并不是说开发商觉悟了，认识提高了，而是市场的选择结果。因为房价不断上涨，要让购房者觉得物有所值、心甘情愿地掏钱购买，走低成本策略肯定是行不通的，必须在产品本身上下工夫。

　　据莱镇·香格里销售总监介绍，秉承品质源于细节的产品主义原则，莱镇·香格里采取短、板式楼体设计，户型设计在最大限度合理使用面积的同时，保证居室内部的流动性和采光通风观景效果，既满足居住舒适度，强调实用性，又大大降低了总价。因此，自8月开盘以来，销售额已达到近3亿元。

　　品质源于细节。只有细节做好了，才能得到消费者认同。这样的产品在2006年将会更多。

　　预言四　节能住宅流行

　　中原地产认为，随着能源的紧缺，从长期经济利益角度出发，2006年购房者将更加青睐节能产品。

　　与此同时，2005年7月1日，《公共建筑节能设计标准》正式实施，这标志着其后的建筑产品中，节能成为验收的重要考评指标。进行建筑节能设计的同时，高新技术同节能设计手法相结合，实现隔热、保温、通风等既节能又舒适的细节设计，从而提升住宅附加值。比如位于金百子湾的金都·杭城在产品的节能、节水、节电、节材上下工夫，加强外墙外保温，设置了双层中空铝合金断桥隔热，有效节省了能源，受到购房者欢迎。

　　预言五　商业地产经营困难

　　据伟业顾问研究数据显示，北京商业开发已经进入不均衡状态。目前北京城八区，除了崇文区、东城区商业发展比较均衡外，以朝阳区为代表的其他各区都将面临商业面积供大于求的局面。到2008年，朝阳区的人均商业面积将超过2.19平方米，这比国际发达国家人均1.1平方米的数据超过了一倍。在商业地产供应量大幅提高的同时，经营和销售将进入前所未有的困境之中。

　　不过，伟业顾问专业人士也表示，随着北京零售市场的开放，国际知名零售商和品牌进入北京市场。在这些实际需求支持下，一些合适的商业地产将会迎来释放需求的春天。(鲁欢)