2006年北京房价的疯长势头，令无数欲购房者望“楼”兴叹。然而，近期有关专家分析指出，今年北京市房价涨幅有望趋缓，两三年后则可望出现下降。

　　三原因导致房价上涨

　　北京市统计局固定资产投资处处长郑新认为，导致现阶段北京市房价上涨的主要因素有三个，首先就是供求矛盾突出。他说，当前，北京市房地产供求矛盾突出体现在商品住宅的供应结构和居民收入结构的不对称。以2005年为例，北京市城镇居民人均可支配收入为17653元，但据建委统计，2005年1月至12月，全市竣工后签订销售合同的住宅现房平均销售价格为6274元/平方米，商品住宅期房买卖平均价格为7392元/平方米。这说明，即使达到平均收入水平，城镇居民家庭买房也有一定困难。

　　其次，土地拍卖加大了生产成本，拉动房价上涨。例如，大兴区的顺驰领海项目，该区域在领海项目所在地块拍卖以后，市场即预期价格将上涨。结果在顺驰领海以6000元/平方米以上的价格开盘之后一个季度内，其周边的翡翠城等楼盘，均出现了1000元至1500元的价格涨幅，且交易量同时上涨，个别楼盘价格甚至上调了近2000元。

　　另外，土地市场垄断程度的提高也是原因之一。郑新说，在土地拍卖中，目前有一种误区，认为为了达到规模经济，上市的地块面积越大越好。近年来拍卖的地块，规划建筑面积往往达到了几十万平方米。这一方面导致了单个开发商对区域市场性控制程度的提高，另一方面提高了土地总价，导致市场进入门槛提高，中小房地产企业被排除出市场。市场竞争度下降，垄断程度提高，也导致了房价的提高。

　　今年房价涨幅趋缓

　　对于今年的房价走势，北京市经济信息中心“经济研究和咨询部形势分析”课题组认为，房价将继续保持高位上涨，但涨幅将趋于平稳。

　　课题组认为，今年既存在着抑制房价上升的因素，也存在着促进房价上升的因素。抑制房价上升的因素包括：房地产新政的效果逐步显现，部分住房需求出现延迟，房地产投资增速下降，当月房价涨幅趋向回落，信息披露逐渐完善；二手房与租赁市场交易量扩大，存量住房将进一步盘活上市，能够有效增加市场总体有效供应量；政府部门编制的住房建设规划中，未来中小户型、中低价位住房及保障性住房供给量将有大幅增加，能够满足相当部分市场需求量。

　　促进房价上升的因素包括：居住性真实需求量依然较大，并呈现持续增长的态势；投资性和投机性住房需求也呈现逐步增长的趋势；房地产的建设周期比较长，从立项审批到销售现房一般需要一至两年的时间，导致有效供给出现滞后情况。2006年前三季度累计住宅施工面积同比下降7.6%，1至8月份累计住宅新开工面积同比下降5.6%，将直接影响其后两年的竣工面积和市场有效供给量。另外，随着物权法的制定和实施，今后征地拆迁的成本会更高，周期会更长，短期内房地产价格明显下降的可能性不大。

　　总体来看，课题组的结论是：预计2007年房价总体仍将继续高位上涨，但涨幅将趋于平稳，并在不同户型、不同档次、不同位置上呈现差别化分布。

　　两三年后房价可望下降

　　北京市社会科学院助理研究员唐勇日前表示，北京市房价仍然有一定的上升空间，但上升空间有限，房价将逐步趋于稳定，并于二至三年后开始下降。

　　唐勇认为，在近几年，宏观调控政策将继续聚焦本地居民的自住性购房需求，并加大房地产低端市场的供给量。低端市场的消费者将由盲目贷款借债买房转向更加理性地持币观望。同时，房地产投资增速将继续稳步回落并保持在一个比较稳定的区间内。

　　北京房地产业协会住宅学术委员会委员蔡金水也表示，预计2008年以后北京房价将趋于理性回归。中央宏观调控进一步关紧信贷闸门，也会使开发商融资难度加大，开发商整合速度加快，部分开发商和房产中介公司将退出房地产市场，会出现房地产销售增长的“拐点”。

　　蔡金水说，2008年奥运会为北京市大力发展房地产业提供了一个最重要的动力，但房地产业的发展则在很大程度上偏离了正确的方向，已连续多年保持20%以上的增长速度，应该适当调控降温。由于中央加大了对房地产业的宏观调控力度，收紧了土地和资金供应，预计未来几年北京的房地产开发投资增长速度、居民购房贷款余额增加额、商品房销售量将有所下降；而由于开发商手中尚未完成开发的出让用地面积达上万公顷，商品房在建面积达上亿平方米，北京商品房开复工面积、竣工面积、商品房供应量都会有较大增加。2008年以后，物业税有望开征、购房采用实名制、人民币可能升值、利率可能调整、住宅商用将受控制，廉租房、经济适用住房和限价房一系列政策有望纷纷出台。在这众多因素的作用下，可能会对当前过热的北京房地产市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价。(方烨）