因为物业纠纷，合肥市明珠苑小区业主委员会与安徽昌皖房地产公司和万国物业管理公司对簿公堂。日前，法院做出一审判决，明珠苑小区业主依法取得了面积为1040平方米的地下车库的所有权以及其他权利。这是安徽省首起业主要求物业返还物管用房等小区公用设施并得到法院支持的案例。
据业主陈女士介绍，原物管公司在收缴物业管理费、地下车库使用等方面不规范，并且没有成立业主委员会，也没有签订正式合同。2005年4月，小区经民主选举产生业主委员会，并于当年9月在合肥市房产局正式备案。
2005年10月21日，万国物业管理公司正式退出明珠苑小区的物业管理，但未与小区业主委员会进行物业管理的交接。业主委员会多次向合肥市房产局物业处反映情况。经过三方多次协商，万国公司于2005年12月26日向小区业主委员会移交了部分资料和物品，但拒绝移交涉及小区全体业主利益的相关图纸，特别是物管用房、商业用房以及1000多平方米的地下停车库。为此，2006年，明珠苑小区物业管理委员会一纸诉状将小区开发商昌皖公司以及万国公司告上法庭。
对小区业主委员会的诉讼要求，被告昌皖公司认为，规划部门没有审批在小区内建车库和值班室。当初在业主购房时，昌皖公司也没有在购房合同中明确约定车库以及值班室的归属。从昌皖公司提供的购房合同以及由合肥三维测绘公司的测绘报告中，可以看出地下车库并没有分摊到业主的房屋面积中。因此，昌皖公司认为，车库不是小区的公用配套设施。对业主的这部分诉讼请求，被告不能满足。
法院经审理后认为，合肥市规划局颁发的规划许可证上载明一号楼有地下层，并且在规划局给小区业主委员会的信访答复中明确该地下层规划为地下车库。同时，昌皖公司在与业主订立的商品房买卖合同中也明确有地下车库的公共配套建筑，且该地下层也实际作为地下车库在使用。因此，地下层应为地下车库。虽然昌皖公司没有在合同中与业主明确约定车库等公用房屋的权属，但在合同中这样承诺：“与商品房正常使用有直接关系的基础设施和公共配套设施地下车库、小区道路于完成时提供�！备莺戏适腥嗣裾�68号令规定，开发建设单位应无偿向业主委员会提供住宅区域内按规划建设的公用设施。
本案争议的三个焦点
焦点一：明珠苑小区是否具备原告主体资格。法院认为：明珠苑小区业主委员会系依法成立并经备案的自治组织，符合“其他组织”的条件，且为了维护小区业主的公共利益，对公共设施可以以自己的名义起诉。
焦点二：是否适用行政规章。法院认为：本案所涉小区规划于2000年，建成于2003年，应以当时的合肥市人民政府第68号令为依据来确定业主委员会和开发单位之间的权利义务关系。
焦点三：地下层是否为地下车库和公用配套设施。法院认为：根据合肥市规划局的答复和开发公司与业主订立的购房合同，可以确定地下层是车库。该地下停车场是物业管理区域内配套的附属物，即使其属于与其他建筑物相区别的独立特定物，其仍属小区公共部分。公共部分的权利是随着自用部分的取得而取得，除非开发商在出售物业时在合同中明确约定地下停车场属于开发商所有。
新《物权法》颁布之前，小区物业纠纷按什么标准处理？
●安徽省社科院法学研究所所长李小群副研究员：
此案地下车库是否属于小区的公用配套设施是争议的最大焦点。
地下车库问题一直是小区物业管理的焦点问题，它不同于道路、绿化带、电梯等公共设施，即便是在新的《物权法》中，对于地下车库的归属问题仍然没有非常明晰的界定。具体就本案而言，购房合同是否事先约定和车库成本是否在购房成本之中两个条件事关案件的最终判决。虽然对于地下车库面积是否公摊界定非常困难，但由于房屋买卖合同中有事先约定，所以应按合同约定处理。
●安徽金华安律师事务所律师郝朝进：
新的《物权法》规定车位权属由买卖双方约定，这相当于表明地下车库权属可能变成纯市场行为。在新的《物权法》还没有正式实施之前，合肥市已有的两份政府规章和文件对此案的判决具有重要影响。一是合肥市人民政府第68号令规定开发建设单位应无偿向业主委员会提供按规划建设的农贸市场、停车场(库)等公用设施；二是合肥市房地产管理局的有关文件明确地下机动车停车位的销售、转移对象为本小区的业主。
无论如何，物管公司在退出小区时，应该移交小区的所有公用配套设施，至于配套设施该如何使用，应该按约定处理。(胡晓斌 陈华)
