- 房地产没有统一成本核算制度 暴利与成本无关
房地产行业正在经历着一场“倒春寒”。
短短一周内，以“国十条”的出台为开端，国土部、住建部、银监会、保监会等相关部委出台的遏制高房价的一系列组合政策以及财政部正在酝酿的一场关于产品成本核算制度的改革，让一年来无限风光的房地产行业悬上了一把达摩克利斯之剑。
暴利，让房地产行业当仁不让地处于风口浪尖。而成本，让房地产行业的暴利无处遁形。
没有统一成本核算制度
不久前媒体曝出这样一则新闻：京城东部某楼盘长时间捂盘惜售，开盘当天将每平方米均价以直升飞机的速度提高了4000元，导致群情激愤，购房者围攻售楼处。消息一出，长久以来积聚在民众心中的不满瞬间被点燃，“成本几何？！涨价何因？！”
目前，财政部为修订相关行业的成本核算制度而启动的调研工作正在各地紧锣密鼓地进行，其中不乏房地产行业。此前有业内人士告诉记者，即使翻遍了所有的书籍也没有找到财政部发布的专门针对房地产行业的成本核算制度。如果梳理清楚房地产行业的成本构成，这个总是让民众一头雾水的成本账就可以轻松地算出来。
因为没有统一的成本核算制度，业内人士根据行业惯例给记者列了一份清单，其中土地成本、开发成本、开发费用、其他税费等是房地产行业成本的四大块�！八淙环值厍�、分项目、分业态，但基本比例还是相差不大的�！�
“土地成本35%左右，个别楼盘可能达到50%-60%，房屋开发成本(建筑安装、园林、绿化、景观、安防、智能等住宅小区基础设施费、配套设施费等)占40%左右，各种税费(营业税、城市维护建设费、教育附加费、印花税、土地增值税、土地使用税等)占15%左右，因开发房屋期间产生的各种费用(管理、销售、财务)占10%左右，这些构成了房地产企业全部的成本构成�！�
以我国中部某省会城市举例说，楼面价(中高档品质楼盘)为2500元每平方米的楼盘，其开发成本为2500元左右，再加上“三费”、税金等，总成本应在每平方米6500元左右。
高定价不是成本惹的祸
据此，我们似乎可以得出一个能够接受的房价，但戏剧性的一幕也就此拉开。
“根据目前的形势，我们给房子定价几乎是不考虑成本的�！北本┮晃环康夭献芨嫠呒钦�。
财政部在此次关于成本核算的调研中明确询问，企业产品定价是否以成本为基��？除成本外还考虑哪些因素？看来这一条在房地产行业形同虚设。
上述房地产老总透露，一个项目的定价方法最基本的有两种，一是成本加成法，即通过计算成本加上行业平均利润率核算，得出最终市场价格。另一种是对比核算法，即通过和同地区内同质楼盘的价格对比，得出最终的市场价格。通常采用的都是后者。
这位房地产老总告诉记者，他们2005年通过协议的方式取得一块地皮作为商品房开发用地，根据与同一地段其他项目对比之后得出2006年一期房5000元每平方米的售价。
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