在“70/90”政策下，过去“稀有”的小户型，将出现“比比皆是”的新局面，对其价值度有必要重新评估。上海的小户型从无到有，不断升级换代，到2007年或将“遍地开花”。

　　投资价值不断强化

　　提出小户型概念至今已有五六年了。在市场上刚出现小户型时，因其少所以“稀有”。最早的预测是上海需要10万套小户型，而当时几乎没有小户型产品，于是物以稀为贵，小户型的平均价高于边上的其他房型约20%左右。

　　而今，最早预计的总需求量，已经被连续数年的供应量所替代。许多大型项目规划设计中，一房的小户型都占有一定的比例。市区超级大盘中远两湾城从第一期至最后一期，均有一房小户型产品推出，套数比例在10-15%。市场供应量的不断增加，已经使小户型产品失去了以往“稀有”的光环。

　　同时，由于房价连年的总体上升，使小户型的购买总价也在不断攀升。以中远两湾城为例，其62平方米左右的小户型，最早的购买总价在30万元不到，现在则在80万元以上。反观租金，没有明显的上涨。不算装修、家具和房屋折旧，投资回报率仅4%。

　　可以说，按照目前的市场行情判断，小户型的投资价值在不断弱化中，过分看中小户型的投资性而买房，不一定能达到预期的心理价值。

　　自住需求仍在涌现

　　尽管目前市场上有一定数量的小户型，但总数还在上升。特别是按照70%、90平方米以下的新规，不久的市场将出现一大批90平方米以下的小户型，有可能其一年的供应量会超过五六年的总和。那么，小户型需求量是否还有这么多呢？

　　应该说是有的。从上海的家庭结构看，数据统计已经显示，商品住宅内的户均人口只有2.2人。家庭人口在减少，而上海的总人数却在增加，说明住房户数在增加，对住房的需求也在增加。而户均人口的减少，小户型尽管紧凑却正合其用。

　　从置业观念来说，以往的一次购房到位的想法，正被分年龄时段消费的新观念所替代。同时，高昂的房价也迫使不少消费者从实际出发，或放弃地段求面积，或为了出行方便购买小面积的住房。

　　从置业人群看，上海去年结婚登记人数达10万多对，比上年的登记量增长了62.18%；去年办理离婚手续的夫妇有3.7万多对，比上年增长21.6%。结婚需要住房，离婚也要住房，这种现象在未来还将延续。子女就学购房、外来大学生定居购房、动拆迁购房等，都是小户型的刚性需求所在。

　　从价格看，小户型低总价具有优势，适合各类购房人群。同时，小户型产品的增多，将在一定程度因竞争而导致价格下降，更有利于消费者。小户型转手容易，也会是梯级消费者的有利帮手。

　　如果说过去几年小户型的投资价值为消费者所看中的话，那么现在可以说小户型的自住价值正在回归。过于强调投资而忽视了最基本的居住功能，那只是一种舍本求末的行为。在购房消费日趋理性的今天，值得引起注意。（记者 李淳）