近日,易居中国发布了一份关于74家A股上市房企财务分析报告。报告显示,2008年前三季度上市房企的营业收入数据看似景气,同比增长了33.8%。但实际上签约收入下降了0.10%;而扣除预收账款后,74家A股上市企业三季度末的总负债较去年同期增长54.10%。
而作为中国地产界四大天王的金地集团(600383.SH),近来在二级市场上亦是非;钤,上月初频频现身大宗交易平台,共成交2719.55万股,成交金额高1.2亿元,占比达1.2%。对近期并无重大消息发布的金地而言,难道是公司本身的经营状况发生变化?
近日,就此我们采访了金地集团的董秘郭国强先生。
资本周转率低于知名同行
《证券日报》:从公司公布的1-10月、11月销售面积和销售金额数据看来,公司在11月下调了楼盘价格,是这样吗?
郭国强:11月销售均价9,662元/ m2,较1-10月销售均价10,609元/ m2,减少947元/ m2或8.9%;主要原因是11月销售的物业结构以价位低的中高层以及小户型住宅为主,别墅等高端物业占比相比1-10月低,所以拉低了11月的均价,没有对价格作大幅调整。
《证券日报》:从资产平均周转率来看,500家房地产企业的资产平均周转率仅为0.53次,金地为0.14次,为什么金地集团的资产周转率远低于同行水平呢?
郭国强:从我们的统计来看,知名房地产上市公司过去几年的总资产周转率平均约0.35,如果样本扩大至500家房地产企业,我们认为应该比知名房地产上市公司的周转率低。
金地2006年、2007年总资产周转率分别是0.41、0.42,预计2008年与前两年基本持平。因为房地产行业的收入确认与一般行业相比有较大差异性,年底结算的收入占全年的比重很大,所以以一年中某阶段的数据推算全年的数据不具有可比性。
存货占未开发土地约三成
《证券日报》:公司的265亿元存货中,未开发的土地占比多大?据一地产资深分析师透露,公司有一些未开发的土地,由于价格很高,现在开发并不赚钱,是否属实?如果是,公司将如何处理?
郭国强:公司存货中未开发的土地大致占33%。在土地获取上,公司有一套科学、严谨、成熟的模型和评价体系,对房地产宏观大势以及拟进入城市均会做细致分析,以保证获取的每一个项目均有较好的盈利前景。
《证券日报》:该报告指出,许多房地产公司销售回款差,负债增大,资金链紧张,金地集团的资金状况如何?
郭国强:截至2008年11月,公司销售回款较上年同期增长16.04%,三季度末货币资金存量为80亿元,而短期借款和一年内到期的长期借款仅30亿元,资金状况良好。
主要融资仍来自银行?
《证券日报》:从资产负债率来看,金地的资产负债率为73.3%,据一银行信贷经理表示,对高于70%的地产公司将审慎贷款甚至不予贷款,那么公司如何开拓资金来源?近期有发公司债的计划吗?
郭国强:谈负债率之前,我们先探讨一下房地产行业比较特殊的会计科目“预收账款”?突Ы赡傻姆靠詈桶唇铱钤谙钅课纯⒐、未结转收入时计入预收账款,通常情况下不会发生退回也不需要偿还,与一般意义上的“负债”具有本质区别,若剔除预收账款,我司资产负债率会大幅下降。预计2008年底大额预收账款结转收入后,资产负债率将大幅下降。
公司连续三年经权威资信评估机构授予AAA级信用单位,与银行建立了良好的银企关系,是多家银行的战略级钻石客户,各银行授信总额度约230亿元,未使用的授信额度将近100亿元。
同时公司也大力开拓多元化融资渠道,如公司债、外币借款、与国外投行开展项目合作、与UBS合作发行房地产基金等。
公司在2008年3月发行了12亿元的公司债,未来是否继续发行公司债将根据多方面情况综合确定。(记者 王晓宇)
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