- 房价上涨底气之深度揭秘:市场观望开发商不缺钱
搜房网昨日(5月17日)发布了5月9日至5月17日上海楼市最新成交数据，该周上海商品住宅成交6万平米(剔除动迁房及配套商品房项目)，环比前周下跌16%，比4月底更是下跌了八成，已是五年以来最低数字。
不仅仅是上海，中原地产成交数据表明，各个主要城市的成交量，均在新政后大幅下跌，目前的成交量是2009年以来的最低值。
但令人奇怪的是在成交量快速下跌，几近“冰点”时，各地房价却仍然居高不下。上海永庆房屋昨日的统计数据表明，5月上半月新建商品住宅的平均成交单价为24637元/平方米，环比4月底的平均成交单价22926元/平方米上涨7%。
虽然包括万科、恒大、绿地、保利在内的知名地产巨头都有项目打折促销，但中国房地产信息集团分析师邢倩说，根据他们对各大房地产公司的监测情况，真正意义上的降价是不存在的。
成交量的大幅下跌和房价的不降反涨，形成了新政后楼市特殊的“风景线”。究竟是什么原因，让房价在经历了如此严厉的宏观调控后，依然继续坚挺？
不降价理由1：开发商不缺钱
关于房价不跌的最重要原因的分析，就是“开发商不缺钱说”。中原地产研究院分析师许萌曾对万科、恒大、中海、碧桂园等十三家房地产龙头企业的现金流做过调查，发现这些公司至少在三个月内不存在财务压力。
各家房地产公司的现金流，不仅比2008年激增了217%，还在1~4月份融资333亿，远高于一季度同期的220亿。另有机构提供数据显示，开发商投资所需额与银行能贷的比重为1：2.41。
和大开发商相比，原本被认为可能在宏观调控中倒下的中小房企，也没有显示出将要降价卖房的迹象。一些业内人士说，相比大型房地产商，中小房企降价卖房的压力更小。
上海三湘房地产股份有限公司副总经理张涛曾向《每日经济新闻》记者介绍，很多中小地产商在去年的土地市场上没有获得理想地块，如今又没有能力高价卖地，他们于是不愿意很快卖掉房子。
上海本地媒体的一些报道也指出，部分中小开发商通过不降价甚至涨价来变相“捂盘”。因为如果很快卖完房子，会让他们“最近两年没活干”。
不降价理由2：市场观望
观望是另一个不降价的理由。
新浪地产网副总编林戈曾说，由于政策尚未确定，各地实施细则也没有明确，开发商目前不宜做出太多的降价动作。在2008年，开发商是在政策被消化了2~3个月以后，选择一降到底的降价方式。
同策房地产咨询机构资深分析师倪晓玲补充说，在政策没有明朗前，不管降价幅度有多大，消费者也不会入市买房。而一旦政策明朗，开发商现在的降价幅度，并不会让购房者感到满意。继续降价势在必行。
上海一家房地产公司的营销总监说，与其现在降价卖房，还不如看看上海地方细则出台以后的市场反应再说。
不降价理由3：抛盘现象不显著
对市场的观望，体现在开发商的延期开盘。
中国房地产信息集团曾在4月30日发布报告称，五月份上海楼市将会有近一百个楼盘供应上市，上海楼市的供求比可能会达到2：1。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在4月27日上海举行的 “2010中国房地产百强企业研究成果华东发布会”上曾表示，今年一季度新开工面积、在建面积和土地的增长速度全部都是历史高位，其中新开工面积增长60.2%，施工面积增长35.5%，土地购置面积增长30%，这些指标使得今年下半年会进入市场供求的逆转。
但是，进入5月份以后，新盘的供应量却和他们所预期的完全不同。佑威楼市通系统的数据显示，5月3日至5月16日的两周时间，整个上海商品住宅供应量只有33.9万平方米，比4月底少20多万平方米。
一些房地产开发商告诉《每日经济新闻》记者，原定于七八月开盘销售的项目，要等到九十月份再推出。
金地集团上海公司的魏蓝说，和很多人想象的不同，事实上很多开发商是没房卖。去年购买的土地，要经过一年的开发，到明年才会上市。 (记者 杨羚强)
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【编辑:林伟】 |
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