在北京房价轮番暴涨、中低收入者望房兴叹的情况下,作为国内最早的合作建房发起人于凌罡,对合作建房运动面临的形势和机遇怎么看?他在北京的合作建房实践近况如何?四年间五次拿地五次失利,究竟是何原因?于凌罡近日为此接受中国经济时报记者的专访,并表示他的合作建房项目已有了新进展。
经验匮乏导致拿地失败
“我们刚准备拿地时,相对现在要缺乏经验得多,在操作上有一些不成熟的地方! 于凌罡认为经验缺乏是导致拿地失败的重要原因。
花园路5号地被于凌罡认为是距离他成功最近的一块地!白畛醯墓婊且菽240到280户,宣布报名后,短短4天就达到240人的规模!本萦诹桀富匾,当人数达到280人后就停止报名,尽管如此,每天依然能接到至少十个电话咨询,甚至有购房人守候在银行门口,希望能拿到别人转让的购房号。
然而,在收集建房款时,到现场交钱的只有一百余人。于凌罡至今依然认为当时过于自信的操作方式犯了一个致命错误——对不确定性因素考虑得不够周全,这直接导致竞标款未能达到银行要求的数额。
“当时我们限定每个人只能交4000元/平方米,由于当天来的人数严重不足,一共才凑足3800万元,我们和银行签订的合同中明确规定我们必须提供给银行4000万元,银行才可以帮助我们去签约。但是当时确实没有办法在短时间内找到那么多钱,最后只能无疾而终!庇诹桀阜此颊獯尾畹愠晒Φ哪玫鼐狈⑾治侍獠⒚挥邢胂蟮媚茄虻。
土地供应困难和老百姓不理解
“老百姓对合作建房并不理解,他们的行为有的时候并不理性。无论是通过电话还是MSN上,总有不相识的人问我,现在进展怎么样,却不告诉我他们的名字;褂幸恍┤司醯煤献鹘ǚ康募鄹褚廊缓芨,希望能够再降低一些!庇诹桀付杂诶习傩赵俳捣考鄣囊笙缘梅浅N弈,他将这比喻成老百姓希望能通过合作建房一次性进入小康生活。
他对记者表示:“我们在芍药居的项目就面临这个问题,6750元/平米,比市场价格便宜20%以上,老百姓要求再低一些才签约!
与一些人对合作建房政府是否支持的担忧不同,于凌罡介绍的情况是:“政府对我们还是很支持的。我们参与政府的投标答辩,政府对我们设计的户型很认可。如果不是资金不够,当时就有可能拍地成功!
于凌罡向记者表示:“政府没有理由不支持我们。一是我们的户型设计最大限度地满足合作建房成员的要求,符合国家对中小户型建设的要求;开发商出发点只是为了赚钱,不可能做得像我们这样好。二是我相信我们缴纳的土地出让金和税费要比开发商多,不存在拖欠和偷逃的问题,这一点连与我们接洽的政府有关部门负责人也承认!
由于各种原因,北京的合作建房一再搁浅。于凌罡将此归结为两点:土地供应困难和老百姓不理解。相比老百姓的不理解,拿地的难度看起来似乎更大。
“现在的土地供应很不规范,我们要想拿到合适的地块很难。我们有一次拿地时尽管承诺一次性付款,也给出了并不低的价格,但最终这块地却给了一家名不见经传的房地产开发公司,其它大的房地产开发商和我们一样,也没能中标!庇诹桀杆。
正在封闭运作拿地
查询于凌罡合作建房的网站,记者发现,合作建房的筹备工作并没有停止,该网站公开的信息显示,至少有三块地正在运作当中。
记者就此向于凌罡求证时,他并不否认,“我们正在继续找地,现在找到的几个项目都很好,土地价格也很便宜。但我们现在封闭起来做,不方便透露出更多信息!闭庋梢员苊饪⑸痰弥畔⒑,故意抬高土地价格,增加合作建房的资金压力。
到底有哪些土地他正在操作中?在采访中,于凌罡反复提及亚运村地区。依据他的说法,亚运村地区的商品房均价已经超过每平米1万3千,如果通过合作建房,合作建房人每平米只需要支付8000元/平米。在他看来,这样的价格应当是有一定吸引力的。记者对该网站持续观察两周的结果显示,交款人数量正在增加,
REZIE解决资金难题
总结于凌罡5次拿地失利,几乎每次都与资金脱不了干系!拔颐钦谔剿饕恢中碌姆绞,以突破合作建房的瓶颈——资金问题!庇诹桀杆档男路绞骄褪荝EZIE,俗称房地产基金。
记者查阅相关资料后发现,REZIE在房地产商吸引海外资金的过程中早已有之,海外基金通过REZIE实现与房地产商的利益分成。
而在于凌罡看来,REZIE能够吸引更多的人加入到合作建房中,从而提供给合作建房人充足的资金保障。据他介绍,未来参与合作建房的成员,都会是REZIE的持有者,银行将为每一个成员开一个账号。如果有项目,持有人需要向账号上存钱,并与银行签订托管协议,保证合作建房过程中的资金安全。
据于凌罡介绍,与普通合作建房不同,REZIE的持有人虽然投资买房,但也可以转让持有权,直接套现。
“现在已经有500人持有我们的REZIE卡,只要有项目,持卡人就可以往卡上存钱,我们马上就能启动建房项目!庇诹桀赶蚣钦叱鍪玖怂钟械腞EZIE卡,这张卡看起来与普通银行卡没有太大差别。
尽管经历多次失败,于凌罡却依然非?春煤献鹘ǚ康那熬,“现在买房,即使年收入12万元的中产阶级都得做房奴。如果房价再涨下去,绝大多数人都买不起房,也只能选择合作建房了,合作建房将成为非走不可的路径!庇诹桀付约钦弑硎。(谢光飞 张一鸣)