刚性需求拉动楼市回暖调控重在落实新"国十条"

2010年09月08日 07:45　来源：上海证券报　

　　在宏观调控4个月之后，楼市僵局终于在9月打破。然而出人意料的是，购房者并未等来预期中的房价下跌15%至30%，而是盘整之后的继续攀升：上周深圳一手房市场成交量环比上升5.1%，成交均价环比上涨12.8%；上海上周商品住宅成交均价为22366元/平方米，环比前周上涨5%，已经连续三周呈上涨趋势。面对如此超乎预期的市场，应该如何把握后市趋势，本期的地产圆桌论坛，邀请有关专家、业内人士各抒己见。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林：

　　重在落实新“国十条” 而非出台新政

　　对于近期楼市成交量的反弹，我认为4个多月的调控确实压制了刚性需求，其入市购房的迫切性可以理解。

　　成交量反弹带动房价上涨，主要原因还是供给不足，虽然北京说库存量已经超过11万套，但是库存并不等于有效供应量，只有实际的住宅供应量充足，才能使房价平稳。

　　再者，中央政府的新“国十条”，以及北京地方调控政策，足以达到调控房地产市场的目的，并不需要出台更多政策。

　　可以说，如果楼市成交量反弹又伴随房价快速上涨，致使调控效果不理想，这更多的是政策执行不到位造成的。

　　例如，针对炒房投机，北京市制定了有史以来最为严厉的“限购令”——同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房，并且购房人须申报家庭成员情况，骗购将不予办理房产证。北京的“限购令”，可以说极大程度地遏制了投资、投机性购房需求，而目前如果还有投资、投机客入市，只有一种可能就是钻了政策空子。

　　总的来看，目前楼市正处于调控之中，还不能对调控效果过早下结论，具体要到今年四季度再看情况。另外，我一直认为房地产调控是否到位，不是政府说了算，还应该看老百姓对市场的认可度。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云：

　　“金九银十”纯属炒作下半年土地市场低迷依旧

　　所谓“金九银十”，我认为本身就是开发商的一种炒作。9、10月份为什么就是房地产消费旺季？这本身就是一个问题。

　　我认为目前房地产市场成交量即便是反弹，也是一种假象，需要冷静观察。并且，从全国土地市场来看，整体依旧低迷。虽然也有个别地方出现高溢价拿地，但仅是个别地块的个别现象。

　　如果说近期楼市真的反弹了，我觉得主要问题就是政策执行不到位，当然这并意味着要出新政策。

　　另一方面，从长远来看，针对房地产市场要建立起完善的调控机制。例如，税收方面，可以给市场一个调控预期，尤其是对土地的闲置税、住房的空置税应该建立起来，以稳定市场。另外，建立有效的投资环境也非常重要，很多时候无论是民营资本、还是个人投资买房，都是非常盲目的，仅仅是为了给自己的钱找个保值出路。

　　对后市我认为不用过于担心，新“国十条”对于“投资、投机购房”的制高点已经控制住了，所以市场不会才疯狂上涨。

　　中国指数研究院副院长陈晟：

　　房价过快上涨，政策就会加快出台

　　我认为，楼市成交量最差的时候已经过去，目前成交量上涨是正常的，但房价我却认为不应该反弹，当然目前房价是周度的反弹，有刚性需求入市的结构性因素，还不能确定是真正的反弹。

　　从目前情况来看，开发商非常的乐观，某些楼盘蓄客量达上千人，价格上涨预期强烈，而这很可能招致非常严厉的政策。

　　我认为后市政策无外乎三个方向：货币、税收、产业（交易秩序的整治）。目前来看，区别的信贷利率政策正在加强，因此接下来更严厉的政策只能是税收政策。需要指出的是，现在楼市处于博弈的周期中，调控政策也在观察状态，但政策的“容忍度”很低，房价过快上涨，政策就会加快出台。

　　对于后市，我观察到一些高端的、拥有稀缺资源的开发商比较乐观，已经降价销售比较好的开发商也比较乐观。中低价位楼盘的反弹是好事，但我最担心高端的反弹，它会很快拉高整体房价，从而招致政策的加码。

　　中原集团研究中心经理瞿安新:

　　第二波调控仍将从信贷入手

　　中原集团研究中心经理瞿安新表示，尽管8月决策层依然维持调控从紧态势，部分城市甚至暂停3套房贷；而且土地清查、预售监管等利空消息接连出现，但上述调控措施依然未能阻挡各地二手房成交量的反弹和价格的回升。

　　“这轮反弹并不是突然出现的，6—8月份是个逐渐回暖的过程，只是8月的反弹更为剧烈，所以不属于所谓的‘假性回暖’�！宾陌残氯衔�。如果没有更严厉的调控政策出台，9月份成交量继续放大几乎成为必然，而价格也将继续微幅上涨。

　　此次强劲反弹显然对各地市场有利有弊。一旦后市反弹过快，决策层极有可能采取更严厉的调控政策调控市场，导致房地产市场再度陷入观望�！�9月份出台政策的可能性不大，关键在10月。如果楼市回暖的速度和幅度超过政府容忍度，很可能政策继续加码�！�

　　不过，瞿安新认为，房产税作为政策“原子弹”近期出台的可能性并不大。而信贷政策一直处于微调之中，下一步很可能仍从信贷方面进行调控，比如说提高首套房首付比例等�！按又性夭山皇堇纯�，目前购房者中有八成为首次置业者，提高首套房贷款门槛或利率，对市场的调控面会更宽�！�

　　北京链家地产：

　　数据显示北京9月初未现成交大增

　　北京链家地产认为，从成交量来看，北京9月1日-5日的住宅成交量比8月末2天的成交要低，并没有出现预期的大增，消费者对市场的判断应该算是比较理性。

　　据分析，北京9月成交略低部分原因有两个方面。其一是，8月最后2天过多的消化吸收了市场上的购买需求，这是由于消费者对9月市场的不确定以及8月底新项目具有的高吸引力。第二，9月的成交没有出现预期的火爆，这也反映出经过几个月的调控，消费者对市场的判断也更加的理性，不会因为市场传统的成交惯例（“金九银十”成交高涨）而改变对市场的预期。

　　链家地产认为，9月第一周新项目采取高价策略高调入市，违背了市场预期，成交冷淡（销售率）也在所难免。第二，价格高涨，也反映出开发商对9月市场有较高的期望，但是从新政至今，市场一直处于不冷不热地状态，如果新项目的价格没有优势，尽管是传统旺季，依然不排除爆冷的现象，反而是之前开盘的项目受到了追捧。

　　另外，链家地产指出，新项目开发商虽然已经为传统的“金九银十”做好了开盘的准备，但是第一周并没有出现新项目扎堆的现象，这也反映了开发商等待观望的情绪比较严重。（于祥明本报记者朱楠对此文亦有贡献）

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