政策敏感期上海出现新地王 高溢价土地前景遭疑
松江单价地王纪录被刷新！这是进入下半年以来，上海住宅用地首度出现新"地王"。
9月1日，备受关注的松江新城广富林2-5低密度住宅地出让，合生创展集团旗下上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元总价竞得该地块，溢价率达131%，折合楼面地价约为16500元/平方米。刷新了今年2月由万科集团、招商地产联合体竞得的广富林2-4地块创下的16378元/平方米的历史最高单价，成为新科"地王"。
但是，新"地王"并未获得太多首肯，多位业内人士均表示，由于市场前景不明朗，受松江区域配套落后等多重因素影响，新"地王"前景堪忧。同时，在本轮政策调控大背景下，近期市场出现短暂反弹，在政策"将出未出"的敏感时期出现"地王"，被多方指为"不合时宜"。
刷新单价"地王"
"超过2月份的'地王'单价了！"9月1日，上海土地拍卖现场，一位开发商以惊讶的语气对记者表示。而在竞价结果出来之前，这位开发商还表示"这块地的价格不会太高"。
当日下午，地处松江新城的低密度住宅地广富林2-5地块出让。该地块东至规划道路，南至银泽路，西至广富林2-6号地块，北至广富林2-4号，挂牌出让的起始价为5.4亿元，出让面积为94476.3平方米，容积率为0.8，规划用途为居住用地。
最终，合生创展集团旗下上海合生房地产开发有限公司击败招商地产、九龙仓集团，以12.46亿元竞得该地块，溢价达131%，折合楼面地价约为16500元/平方米。刷新了今年2月被万科集团、招商地产联合体以17.18亿元联手竞得的广富林2-4地块创下的最高单价纪录--16378元/平方米。
记者了解到，今年以来，松江广富林区域共出让3宗住宅地，除了上述两个单价"地王"。今年5月，同样毗邻上述两宗地块的广富林2-6地块被北方城投收入囊中，成交总价18.4亿元，折合楼板价13724元/平方米。相较广富林2-4地块，这宗住宅地的价格出现回落。
时隔3个月，广富林2-5地块价格又现反弹，相较广富林2-6地块，涨幅为16.82%。但是对于新"地王"的开发前景，多位业内人士均表示"不看好"。
"新地王"前景未卜
中原地产研究咨询部土地分析师龚敏表示，广富林2-5地块容积率为0.8，适合打造别墅项目。以该地块的成交价格来看，未来市场报价预计在30000元/平方米以上。
目前，毗邻广富林2-5地块的住宅项目绿地蔷薇九里项目的在售普通住宅的均价约为13000元/平方米；别墅产品销售均价约为23000元/平方米。龚敏认为，当前市场成交量虽然有短暂的反弹，但态势并不稳定，完成30000元/平方米的售价，具有"一定难度"。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则认为，从目前松江区该地块附近的同类型项目来看，以广富林2-5地块的成交价格来推算，只能说合生创展的这个项目，未来"不会亏到哪里去"。
中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，广富林2-5地块的项目定位非常尴尬。以该地块0.8的容积率，适合做别墅项目，但是由于松江新城距离中心城区还有相当的距离，不具备做高端别墅的潜质，实际上目前该区域的别墅定位均是远郊经济型别墅，对中心城区的客源吸引力有限。
他认为，尽管轨道交通9号线已覆盖到松江新城，但是由于商业配套的落后，该区域的入住率依然很低。由于人气欠缺，该区域商业物业发展滞缓，这就造成了恶性循环。并且，地铁通车伊始，该区域普通住宅均价已经由不到7000元/平方米一跃超过10000元/平方米，轨道交通利好的升值潜力，已经过度释放。
新"地王"不仅开发前景不受业内人士青睐，其在时下以高溢价成交，被指与本轮政策调控不合拍。
土地高溢价"不合时宜"
宋会雍表示，在本轮调控政策的影响下，实际上松江新区的房价出现了小幅的下行调整。以毗邻广富林2-5地块的绿地蔷薇九里项目为例，该项目今年4月销售均价为16000元/平方米，其在6月开始推出八折优惠，实际成交价为13000元/平方米，相比5月，房价下调将近二成。
然而，市场又出现了回暖势头。来自中原地产的数据显示，截至8月29日，全国多个城市8月的新房成交量已超过7月。以此态势，预计8月全月成交量环比7月份将有四到五成的增加。其中，深圳成交量的增加最为明显，环比增幅将达8成；天津、上海两市增幅最小，约在二到三成。
业内人士表示，如果成交量和房价在9、10月份出现较大幅度反弹，有可能会引发新的、更严厉的调控政策出台，"这其中，房产税将是预期中影响最大的政策，而且可根据税率来对市场进行有效调节。"
中原集团研究中心高级经理刘渊也表示，根据上述市场变动状况来看，一场即将到来的楼市博弈估计难以避免。在此番政策"将出未出"的敏感期，广富林2-5地块的高溢价成交被多方指为"不合时宜"。作者： 庞一涛
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【编辑:位宇祥】 |
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