调控楼市不动摇开发商“以价换量”初现回暖

2010年08月27日 09:13　来源：中华工商时报　

　　业内人士表示，销售出现回暖的原因，一方面是部分开发商加大推盘力度，并打折促销所致；另一方面是政策的稳定性导致观望气氛减弱，积压的刚性需求开始有所释放

　　种种迹象表明，随着下半年供应量的增加，开发商们正结束观望，通过打折促销，采取“以价换量”的市场策略，再加之刚性需求的释放，使得一线城市的商品房成交量在逐渐回升，有的地方甚至出现量价齐升的现象。业内人士分析认为，成交量的反弹，更需要警惕房价继续抬头的迹象。

　　楼市的僵局有望在8月份打破，这得益于政策和市场层面的逐渐明晰。

　　但在楼市逐步回暖的同时，中央和地方联动调控楼市的政策仍在继续。不仅中央高层连续表态调控楼市不动摇的决心，而且各大部委也在逐步落实有关土地、信贷、税费等方面的政策。

　　重申调控楼市不动摇

　　进入8月，有关楼市调控走向的争议就不绝于耳，而在中旬发生的“中房协上书”事件，更促使这种争论达到顶峰。

　　此次事件的发生，缘于中房协副会长朱中一建议目前暂缓出台新的紧缩性政策，中房协曾就此在7月份时已多次向国务院有关部门汇报。这个论调一经出台，随即引发了舆论的极大关注和质疑。朱中一随后解释，之所以建议暂缓出台新的紧缩政策，是鉴于当前消费者和开发商预期非�；炻�，现在最重要的是稳定预期，政策必须有连续性和稳定性，房地产市场才会逐渐变得健康有序。

　　此后，各方争相呼吁楼市调控不放松，直到中央高层在8天内连续表态楼市调控不动摇的决心。

　　8月13日，国务院副总理李克强在北京考察时强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给。8月21日，李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会上，再度强调，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。

　　与此同时，各大部委也纷纷表明将继续落实有关调控政策。8月19日，国土资源部举行新闻发布会，通报房地产用地专项整治情况，发现违法用地面积近19万亩，指出闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。国土部表示，目前房地产市场宏观调控正处于关键时期，市场形势不断向好，但不稳定、不确定因素仍然较多，因此必须采取得力措施，加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。国土部的表态，也使得房地产调控从严态势再度凸显。

　　而在此前的8月18日，国家发改委发布的36个大中城市房价数据显示，楼市经过4个月调控后继续上涨，7月份36个城市房价环比上涨1.61%。为此，国家发改委提醒，从7月份的房价变化看，一线城市房地产市场量跌价滞，房价走势趋稳，对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落。但近期部分二、三线城市新建商品房价有所上涨，多数城市平稳，部分城市涨幅较大，“各地应继续做好稳定房价工作�！倍⒏奈僭备怯诮诠硎�，将推进房产税的改革。

　　在中央部委联动调控楼市的同时，地方层面也在行动。在银监会口头叫停京沪深杭等地第三套房贷后，北京、上海等地各大银行已经全面叫停三套房贷，而近日广州五大银行也全面停贷三套房。尤为引人注意的是，本月初，北京的“认房又认贷”真正进入实操阶段。而北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”的消息公布后，今后房地产企业或将不能直接收存预售资金，将统一划入监管账户，再次考验开发商的资金链。

　　“以价换量”初现回暖

　　国家统计局公布的数据显示，7月，新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月缩小1.2个百分点，环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨14.4%，普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。二手住宅市场也有升温迹象。7月，二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月份缩小1.0个百分点，环比下降0.1%，比6月份降幅缩小0.2个百分点。

　　房价的胶着在7月的数据中可见一斑。但进入8月，一线城市均不同程度出现了轻微反弹的迹象，一些二三线城市的房价更是热流涌动。

　　据北京房地产交易管理网数据显示，8月前三周，北京市住宅(含经济适用房、两限房)签约套数为3754套，日均成交179套，较7月186套的日均成交量微降3.24%。其中，住宅期房成交量为3098套，日均成交量环比7月下降7.5%，住宅现房成交套数为656套，日均成交量环比7月上涨24%。与此同时，北京9.6678万套的商品房住宅存量已比调控新政实施前多了1万多套，开发商的销售压力逐渐加大。

　　在上海，7月上海商品住宅成交均价为每平方米1.9444万元，环比跌幅为3.2%。7月上海商品住宅签约3975套、成交面积43.3万平方米，环比分别上涨6%和2.12%。而数据显示，在8月16日至22日的一周内，上海商品住宅新增供应面积达16.7万平方米，相当于前一周的2.46倍，虽然仍低于年均水平，但已是7月以来的最高点。同时，16日至22日，上海商品住宅成交均价为每平方米2.0095万元，环比微涨1%，再破两万元。

　　而深圳则出现商品房量价齐升的现象，成交量出现明显放大，创出近10周来的新高，新房成交均价也保持增长。据深圳房地产信息网的监测，8月16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，环比大增72.4%；成交面积环比增长74.07%；成交金额为15.7亿元，环比大增1.1倍；成交均价为2.1368万元/平方米，环比上涨18.6%。

　　另据中原地产对8大城市在销项目的调研显示，保利、万科、金地、雅居乐、招商、中海等房企均已出现价格松动。业内人士表示，销售出现回暖的原因，一方面是部分开发商加大推盘力度，并打折促销所致；另一方面是政策的稳定性导致观望气氛减弱，积压的刚性需求开始有所释放�！八孀畔掳肽旯┯α康募哟�，‘以价换量’的策略将被更多企业采用。但也要警惕随着成交量出现反弹，房价有可能再次出现抬头的现象�！奔凹钦� 石俊

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