记者走访浦东多个黑灯区高挂牌率折射投资过度

2010年08月19日 14:19　来源：上海青年报　

　　近日，某网站空置率调查报告指出，上海多个楼盘的黑灯率大于50%，被访楼盘从陆家嘴到外环外应有尽有，一时间激起购房者对空置率的好奇。近日记者走访了锦绣华城、绿洲康城等多个项目发现，几个月前刚交房的次新房，不少房东都直接挂牌出售，其中某个小区甚至可以从在一栋公寓楼中找出近30%-40%的挂牌房源。中介人员告诉记者，这些次新房的房东基本都是投资客，市场空置率之高可见一斑。

　　周祺瑾

　　调查数据

　　高黑灯率引发空置率担忧

　　近日某网站发起的“晒黑灯”数据显示，上海近百个小区的数据，得出的平均“黑灯率”为50.78%。这份调查报告显示，浦东、闵行、长宁等区板块的“黑灯率”较高，分别为69%、67%、84%，浦东和闵行的受调查小区有接近七成的房子晚上不亮灯。其中，长宁区由于只有两个天山的楼盘被调查，取样不足，数字可能与实际情况出现偏差。记者看到其中陆家嘴这些高端区域的楼盘，黑灯率超过70%以上，其中，陆家嘴国际华城的黑灯率约为76%，海怡花园为59.3%，涵乐园为64.2%。一些诸如黑灯率较低的则是宝山、虹口、闸北等板块，分别为43%、46%、41%，平均六成以上的房子晚上是亮灯的。

　　对于以上数据，不少业内人士表示质疑，中国指数研究院陈晟院长认为，黑灯率并不等同于空置率，空置率中还包括实度存量，转移支付存量即用于度假之类的别墅房源，最后才是纯属由投机引发的空置率。但是不可否认的是，黑灯率高从某种程度上反映出目前的空置率上升开始引发社会的强烈关注，官方应该借助人口普查出台空置率的官方数据，这个数据有利于政府对楼市正确调控。

　　记者走访

　　多板块拉响空置率警报

　　就在有关人士呼吁出台官方空置率数据的同时，近日国家统计局明确表示空置率难以统计，但是官方数据的呼之不出反而加重民众对空置率的猜想。记者日前走访了“黑灯率”最高的浦东多个板块，发现在一些投资气氛浓郁区域，次新房的挂牌率很高，有些楼盘的挂牌房源甚至多于售楼处的在售房源。不难看出区域市场空置率的确已到令人担忧的地步。

　　金地万流域：

　　二季度精装新房已挂牌

　　记者在金地湾流域门口的某中介挂牌信息上看到，一套90平米左右的精装公寓目前单价已经远远突破2万，总价都在200万以上。门店工作人员告诉记者，公寓房源很多开盘就是带着装修的，是4月刚交房的，一些业主觉得出借会折价，因此就直接挂牌。记者看到此类全新的精装公寓占到整个橱窗的1/3左右。中介人员告诉记者，周边的几个项目都很新，除了金地湾流域，万科新里程、金色雅筑也有不少新房源，如果需要可以提供很多。

　　大华锦绣华城：

　　次新房充斥二手市场

　　在锦绣华城的售楼处附近记者则看到，不少中介人员看到有车进入售楼处方向就往窗缝隙上塞二手房源信息。记者在一张二手房源介绍单看到，老公房几乎没有，主要是一些目前在售的或者售罄不久的次新房源，以毛坯的为主，房龄大多在2006年以后。一位中介指着一套大华锦绣华城的房源告诉记者，该套房源面积为100平米左右，目前毛坯房售价为250万，楼层不高也不低，是前几个月刚刚交房的。

　　该中介表示，这套房子的业主拿到房子没多久，没有入住过一天。当记者问到有没有更大一点面积的时候，他立即打电话询问门店，表示该小区的次新房源还有很多，具体可以去门店咨询。

　　绿洲康城：

　　挂牌房源多于在售房

　　记者走访的另一个区域则是周康板块，相比锦绣路和高清路段，这里的空置率明显更高，整个区域人丁稀少。记者在走入绿洲康城的售楼处之前就被一名中介拦住去路，对方表示绿洲康城的房子从最早的一期到最新在售的一批，他们几乎都有同类房源，价格要比售楼处低很多。记者看到中介提供的房源中不少单价是1.8-1.9万/平方米，比售楼处低了整整2000-3000元/平方米，除了房源批次不同之外，没有明显差异。

　　记者在附近中介走了一圈，发现在挂牌房源中大多是以售为主，其中绿洲康城等楼盘房源很多。一位中介拉出一批房源信息，其中某一个楼盘同一栋楼有近5家是毛坯房源在售，该中介自豪地表示，“我这里的房源比开发商在售的还多。大浦东利好前，这里几乎是一房难求，如今的房价相比1年前出现了70%的上涨，不少投资客开始抛盘，这种客源推出的房子基本都是没有住过人的�！�

　　戏外，周边小区保安告诉记者，这里入住率并不高，这从车库的租售情况就可以看出来。一位在周康从事房产销售多年的刘先生告诉记者，次新房挂牌高说明区域已经历过一轮涨价，但是由于周边配套并不成熟，这类房源中有一部分是买来等成熟之后入住的，也有一些是踏准行情投资买入的，因此这类房源的空置率往往比周边成熟的板块来得更加高。一切可能等到配套、人气起来之后，情况或许会得到改善。

　　市场连线

　　购房者质疑：投资客推高了房价

　　记者在采访中发现，对于目前的价格，不少购房者表现出很大的抵触。一位孙先生告诉记者，他在去年排了几个小时的队，最后到手中的是1套底楼的房子，当初局面可谓一房难求。如今他在锦绣华城附近看到，中介手中出现了和他当初想买的同一街区的房子，只是单价从之前的2万/平方米涨到目前的2.5万/平方米。孙先生告诉记者，当初的房子就是被一些投资客买走了，现在这群人再把炒高的房价转卖出来，实在令人愤懑。市场上类似的例子有很多，某位业内人士告诉记者，民众对空置率的关注，主要是想找出空置率是炒房的现实依据，这种人为控制供需的手段导致房子掌握在少数人手中，是许多普通购房者买不到房的根本原因。但是这一点并不全面，因为空置率并非是“富人”造成的，这一波房源在还是一片空地的时候，土地的囤积导致价格上涨，之后开发商盖好房子，惜售、捂盘，导致价格再次上调，最后到了投资客手中，可以说即使统计出真实的空置率，调控的起点和落脚点都不应该仅仅在空置率上。

　　业内对策

　　多方位合作打击闲置

　　在大家关注空置率的同时，相关部门对打击囤地、捂盘加大查处力度，和此前不同的是，此次的调控，央行、银监会、国土部、住建部之间的合作更加紧密。

　　近日国土部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会，监管部门近期也向住建部表达了类似意见，希望后者能提供两类开发商的名单以便监管，一类是市场交易秩序“好的”开发商，一类是受过处罚的“差的”开发企业。对于一些差的企业，此前央行和银监会就表示，对于查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。

　　此外，在商品房销售方面，住建部也要求各地对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。

　　业内人士指出，这种多层次、多部委的合作，对打击囤地、捂盘作用将比之前大很多，而这种持续的紧缩信号也将扭转开发商、投资客对市场预期，对进一步稳定房价具有帮助。陈晟也指出，在打击开发商囤地、捂盘的情况下，也应该加大保障房力度，目前投资热钱涌入房地产，折射出人们对房产投资属性的偏好，而忽略其住宅、保障属性，如果投资属性过重，对房地产市场健康发展不利，扭转这一点只有靠政府，之前停止第三套房贷，把自住和投资进行区分，这种区分对待说明相关部门已经开始重视这一问题。

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